El arquitecto y presidente de la plataforma digital Reporte inmobiliario SA José Rozados desconfía en que el texto propuesto por el Poder Ejecutivo favorezca a barrios como los de la Comuna 9. “Si un sector tiene altura baja se mantendrá así”, confirmó en diálogo con AVISPADOS.

A principios de este mes el Poder Ejecutivo envió a la Legislatura el nuevo documento que reemplazará –en caso de ser aprobado- al actual Código de Planeamiento Urbano vigente desde 1977.

Según expresa el Gobierno en su sitio web, la propuesta “permitirá diseñar una ciudad a escala humana, cuyo principal beneficiario será el vecino”. Para lograrlo, aseguran que “se conservará la identidad de los barrios y se impulsará el desarrollo de áreas relegadas”.

En una entrevista mantenida con AVISPADOS, el arquitecto Rozados manifestó sus dudas sobre los beneficios que el nuevo código podría aportar a zonas como las de Mataderos, Liniers y Parque Avellaneda y pidió debatir “ con una mirada más amplia que torre o no torre”.

-¿Cuál será el impacto del nuevo Código en estos barrios?

-El texto propuesto sigue lineamientos del que está vigente: señala en qué zonas se puede construir en altura y en cuáles no y refuerza el sistema de corredores, donde las mayores alturas están concentradas en las avenidas. La novedad es que fija alturas sobre esas avenidas -al contrario que ahora- y, una vez fijadas, pueden ser parejas en toda la manzana, algo que no ocurre hoy.

En los barrios que no son centrales se mantienen las preexistencias, se da por sentado que son buenas. Por eso, si hoy un sector de determinado barrio tiene altura baja se la mantiene.

-¿Eso es una buena noticia?

-A mi criterio, partir de que las preexistencias de por sí son buenas es erróneo: hay lugares en los cuales se debe mantener la altura baja porque está afianzado, consolidado, cultural y patrimonialmente por cómo está compuesto ese tejido. Y otras zonas en las que no, la altura se mantiene baja porque carecen de atractivo, no crecieron porque faltó inversión, interés en ir a vivir ahí. Faltó interés del mercado en construir para que la gente vaya a vivir ahí.

-¿Cuál sería la solución según su punto de vista?

-En estos sectores debería tenderse a dar mayor edificabilidad para que pueda haber mayor interés en construir. No digo que tengan que existir torres de 40 pisos en todas las zonas, pero una edificabilidad que es como máximo de 3 pisos reduce la capacidad de crecimiento habitacional en esas zonas.

Mataderos, Parque Avellaneda, Parque Patricios y Barracas son barrios que estuvieron ocupados por industrias y galpones que están cerrados desde hace muchos años y ocupan terrenos de amplias dimensiones. Precisamente para provechar esos terrenos se pueden generar edificios de “perímetro libre” que aprovechan mejor el terreno y pueden ventilar y orientar hacia los 4 costados. No tienen por qué ser de 40 pisos, puede ser de 10, 12, 15…

-¿Cuál le parece que es el mayor error que comete este proyecto?

-Este Código peca de una abstracción teórica de que lo que está, está bien. Adolece de bajar a tierra prácticamente a todas las zonas de la Ciudad. Está muy concentrado en consolidar las zonas que ya están consolidadas y a mi juicio creará una fragmentación todavía más fuerte entre norte y sur.

En ese contexto, se aprovecha la infraestructura de una manera poco eficiente y hay menor grado de equipamiento porque los comercios se van donde hay más gente.

Además, en esas zonas después se da el mayor porcentaje de sobreocupación: no crecen, los valores inmobiliarios se mantienen en los niveles más bajos y por ese motivo son sobreocupados. No se está discutiendo realmente con una mirada más amplia que “torre o no torre”.

-Otro problema son los servicios como electricidad o agua, que están de por sí saturados.

-Este Código no resuelve nada de eso. De acuerdo a la normativa vigente, dentro de la Ciudad podría vivir mucha más gente, casi el doble de la que vive. Con este nuevo Código también. La infraestructura tiene que estar asegurada para que viva esa cantidad de gente, no se puede poner el carro adelante del caballo. No se puede impedir que las personas vivan en un lugar porque no está la inversión, hay que hacerla.

Las empresas de servicios deben asegurar la prestación necesaria en función de la cantidad de gente que pueda vivir en la Ciudad.

-¿Qué pasará con los precios de los terrenos, las viviendas o los alquileres? ¿Bajarán?

-En la medida que cambie sus condiciones de edificabilidad, seguro. Es lo mismo que si analizamos la venta de un campo, que vale en función de lo que puede producir.

La tierra urbana vale según los m2 que se puedan construir. Eso lo dictamina la normativa, en este caso el Código que estamos discutiendo.

Lo que provoca este código es que los valores se siguen concentrando. Los altos, en las zonas más consolidadas, donde más se construyó: Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Núñez.

No se va a construir menos, se va a poder construir más sobre terrenos donde antes no se podían: cerca de las esquinas y las esquinas. Y ganan en valor. Van a valer más en un lugar de por sí caro. Se está enriqueciendo a las zonas ya más ricas en vez de favorecer a las más desprotegidas, las del sur.

No creo que cambie el mapa de la construcción dentro de la Ciudad. Lo va a seguir fragmentando aún más. Aquellos que están contentos con los barrios bajos, sepan que seguirán siendo así. No hay motivos para pensar que eso cambie.

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